對於一個購屋者而言,”買房自備款”與”買房貸款”常常是多數人 事前規劃 關心的重點,但是…

 

 

對啦可一先生而言多數人關注的重心,常常會偏向於一面而不夠整體,比方說不少人會用買房的自備款來推估可能貸款的範圍。

 

例如150萬的自備款回推3成的比例,就是總價500萬,若回推2成5的比例,就是600萬的總價,倘若要是回推兩成的比例,那就是750萬的購屋總價,當然將購屋總價扣除自備款,自然等於買房的貸款,如下圖所示:

但是要回推多大的比例,那就是眾說紛紜,目前的情況是蘿蔔青菜各取所需了!但這樣子發展下去常常會有不小的後遺症 以及 盲點。

 

比方說回推自備款三成,雖然務實但是總價500萬的選擇空間卻大幅的降低,因此容易讓人聯想「往郊外偏遠的地區」,去選擇一些資產偏弱的產品,而只是因為 預算更為安全,而犧牲”資產價值”的本質。

 

 

反觀另一種回推兩成自備款的比例,所產生750萬的選擇,自然比500萬總價高出了250萬的選擇空間,相對能選擇的條件也更為理想,但卻常常讓人內心不安,深自己淪為屋奴而舉足無措,您是否也有類似的疑問與心境呢?

 

這對於啦可以先生而言,其實問題出在多數人觀察的角度 (過於單一) 而已!

 

回到剛剛的第一個問題來說,雖然選擇較低的買房貸款,能讓一般人更為安心,但卻容易因此失去”資產價值”,而只是為了一個純粹居住的目的來買房,卻容易影響到你 將錢存入該房子所累積的價值。

 

因此倘若以上述的觀點來買房,啦可以先生建議不如租房還更為理想,畢竟你的買房自備款150萬會因為沒有買房而成為良性的機會成本,可以造就出更多的投資理財機會,何樂而不為呢!

 

因此大家是否已經注意到了這之間最大的差別在於,雖然我們一般民眾買房是用來自住的,但不能漠視房屋本身的「資產價值」,倘若只是 用 個人 居住的角度去購買,那就會差之毫釐失之千里了!

 

至於上述的第二個問題是對於750萬總價選擇的不安,啦可一先生的建議是,購屋者得多換不同的角度去做觀察,才能看到真相再去做決定。

 

比方說你還沒買房子時勢必要租房子,假設你每個月交給房東的租金是從15000到20000塊來回推試算,每月租金15000 乘以12個月每年的租金為18萬元 , 每月租金20000元乘以12個月每年租金為24萬元。

 

我們可以換另外一種心態來看這兩個年租金,倘若我們把收租金的對象”從屋主轉變成銀行”,而繳出去的費用是不變的,你我又何必太在意對方是一般的屋主還是銀行呢!因此倘若對方是銀行的時候那租金就變成了「利息」,我再強調一次 租金就變成了「利息」而不是「本金」喔!

 

啦可一先生為何要這樣子強調呢?因為我們一般市面上的買房貸款,每個月繳的 房貸費用其實是有區分的。

以20年房貸為例,初期繳的本金比例約為6成多到7成的比重,其餘三成多到四成所繳的才是利息,因此我們常說買房子如同在存錢一般,從這個角度來看其實不假,但必須要把本金與利息的比例以及金額,做整體的調配才不會失真,至於怎麼調配呢?

 

也就是只要你 每個月所繳的的銀行利息明顯小於》每個月的房租,雖然你每個月繳的錢可能比以前繳房租貴一些,但你卻非常清楚其實有多少比例是在繳本金,這樣你就走在又存錢又住房的良性軌道裏了。

 

但請注意這當中最大的關鍵在於第二點必須追隨的第一點才能成立

 

倘若你買的資產價值非常的低落,縱使第二點能讓您步上軌道,可是根本的問題卻沒有解決,也就是你所存錢的這一棟房子的市場價值認同度偏低,依舊會低估你的 資產價值,倘若是這樣子建議您不如還是租房子就算了!

 

但是倘若你能兼顧第一項與第二項,您就可以不用如此辛苦的到處選擇投資理財的工具,畢竟你的儲蓄已轉換成優質的資產,通膨的風險與投資失利的可能,就能與你絕緣喔!今天就聊到這兒,我們下次再聊有關買房貸款的其他觀點。

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