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回想一下你過往在買房子找房的過程中,有否一種關關難過卻得關關過的感受(搞定了這個問題,下一個問題卻接踵而至),而這一次我們來聊聊買房該如何過"合理房價"這一關?


目錄

何謂合理房價呢?

如何分辨「合理單價」與「激情單價」呢?

找尋「合理房價」的真正做法

擁有合理房價能帶給你的幫助

 

畢竟購屋並不是只有預算夠不夠的問題,你可以回想看看自己的直覺,除了預算要在魚多的魚池上才能有機會找到房子之外(用預算來買房,請留心75%購屋者的踩坑經驗),而最容易讓你感到困擾的無非是「這房子要賣的價格到底合理嗎?

 

何謂合理房價呢?

當美國聯準會Fed20203月再次宣佈實施無上限量化寬鬆計劃(無限QE),你就會在身邊感受到類似的故事情節,約是在一年前你對面的鄰居才私下跟你咬舌跟,訴說著前些時日樓上12樓才搬進來一位住戶,查一下實價登錄居然發現,這位新住戶居然用比平日行情貴三~四成的價格買下這超過二十多年的老大樓,真覺得不可思議之餘,但更神奇的還在後面。

 

樓下3樓的老李心想12樓能賣這麼優的好價格,乾脆再加碼一成來賣賣看,頂多是賣不掉而已反正又不吃虧,但是才時隔不到三個月居然真的被老李給賣掉哩!!再創社區大樓有史以來的單價歷史新高紀錄,讓老李一時開心地合不攏嘴。

 

看到這邊心裡一定跟這多數社區吃味的住戶一般五味雜陳。當別人能賣得成這麼不合常理高的單價時,自己可能也會想任性一回,再創歷史房價新高看看;但是當自己是想要買房的那位買方時,你就會再換一顆腦袋認為那根本就是瘋子”!

 

由於房市上的每一筆交易都是買賣雙方競合的結果,但是競合的過程卻容易受到當下市場氛圍的影響而產生不理性的情況,比方說最近QE的這幾年,賣方對高房價的貪婪加上買方對明天可能會更高的恐懼,雖然依舊仍是買賣雙方競合的結果,但是卻早已不復合理單價的走勢,充其量只能說是「激情單價」了。

 

如何分辨「合理單價」與「激情單價」呢?

 

正解是透過"不正常的交易量去觀察。在台灣各個都會區當中,由於各個行政區的都市開發時程不一,因此過早開發的區域雖承擔著社區老舊的包袱,但卻也仍維繫著生活機能便利的資質,反之對於後起開發的區域,仍需要有一段不算短的過渡期;因此對於多數早期開發的區域與社區而言,在其社區歷經不同生命周期時,本就有一套穩定成熟的交易量作為其循環運作的基礎。

 

所以當整個市場氛圍產生激情的時候,各區域的交易量會在原先基礎的交易量之上堆疊許多激情的交易量,因此交易量會持續的攀升;直到最後當區域的基礎交易量認為無法負擔,加上激情交易量認為無利可圖之下,整個交易量就會毫無支撐似的走入萎縮的情境,外表看似需求萎縮一般,但是單價仍暫時無法下跌,因為部分特定買方的剛需無法因為高房價而收手,故該階段仍保持著量縮型態的高房價走勢,而這階段仍是「激情單價」必然的後遺症過程。因此我們可以定義,從有別於基礎需求而產生爆大交易量的上漲走勢到盤堅型價漲交易量縮的過程都屬於「激情單價」。

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找尋「合理房價」的真正做法

 

透過上述認識「激情單價」的過程中,你會體會到尊重市場的重要性,因為它代表著每一筆買賣雙方的意識結果,更為我們帶來了結論,當市場上過於少數的競合的房價就不具備代表市場的參考價值,雖然它真的交易了!而你必須得回歸市場上「少數服從多數」的基本規律中,承認在各個不同的區域交易市場中,勢必都會存在著某種統計學常使用的「常態分佈」的自然型態,而其中在特定時間內「代表多數人」的交易平均數(或中位數)更可能就是你我夢寐以求想要找尋的「合理房價」。

 

看到這邊相信你終於可以鬆一口氣,因為過去我們總被當下激情的時空背景所困擾著,到底該不該參考眼前最近的那筆實價登錄上的交易時,如今的你終於能脫離眼前時空的束縛,而直指「代表著多數人」的真相了!只是這只代表著真相而已,並不代表著你能買能到真相,因為後面還有殘酷的現實在等著你。

 

首先你可能會先遭遇到的是沒人理會你的情況,譬如當房價還沒鬆動只是交易量大幅萎縮時,賣方與房仲都還在尋覓著那位少數的買方,你的行為對他們而言只是位不識趣的買方而已,畢竟你還處在「不對的時空」裡,因此在這樣的背景之下,你得要有些耐心去度過的心理建設才是。

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再者,你也得清楚不同區域的房價,他們所修正節奏可能也不盡相同。以新北市的新莊區為例,當建商們全面拉抬著副都心題材與供應量讓房價全面上揚時,開發已近飽和的丹鳳地區先天上就無法與副都心是同一個層次的,因此雖同是隸屬於新莊區,但是當房價同時走入修正階段時,由於兩邊市場上供需的結構不一,因此兩邊的修正節奏必定會各走各的調。

 

擁有合理房價能帶給你的幫助

 

「若最終知道一個難以實踐的合理房價,那有何用處呢?」常會有人這樣質疑的問道;可是要你不管三七二十一地把心一橫,去成全一個賣方想賣的價格,你又會覺得內心有所不甘願,因為你心裏明白你的購買成本真的太高,只是在過去你只能憑感覺,但是當你知道某個區域他們合理房價大約的位置時,你的命運會與過去大不相同。

 

雖不中亦不遠矣!

畢竟當你不知道合理房價的位置而胡亂殺價,對比著清楚合理單價時,同樣是向賣方出價的踏實感就會有所不同,因為你明白這合理單價的位置代表的是多數人,而非一小搓搞不清楚狀況的少數人,而這也表示你購入的房子在單價上更具備競爭優勢,即使在日後房子想脫手也不會與當地多數的屋主競爭實力差異過大。

 

同時當你一但知道合理房價的位置時,即使在現實購屋過程中無法盡如人意買對剛好的位置,但卻因為你的目標很清晰,縱使實際離目標有些許差異,但總還是差異不大,若再對比過去僅憑著一時的感覺來出價,你就會更深刻感受到原來踏實感並非空穴來風。

總結上述找尋合理房價的過程,我們可以很清晰的為你整理出以下的結論

  1. 「常態分佈」的平均數/中位數,可以讓多數人認同的合理單價更有底氣。
  2. 在不對勁的時空背景下,即使有交易產生依舊是不對勁
  3. 即使在相同的行政區內,不同的位置就會有各自的活法。

 

但是該如何能讓你一次擁有這三種視角,來客觀地去看待合理房價,而不會被一時的激情給牽著跑呢?或許你可以嘗試這款「買房神探」讓他來好好告訴你, 接著讓我們透過上方的影片的操作過程,來實際感受一下合理房價的取得過程喔!

 

 

 

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【想進一步認識者,可點選上圖按鈕】

 

 

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