未雨綢繆系列一、原來買房與換屋是同一回事 @ 啦可一先生

如果在過去那一套「自用買房,不景氣與我無關!有需要就隨時買」的論點失靈,相信多數人會想知道,那更好的做法是甚麼?原因何在?要該怎麼做呢?

若回到「自用買房,不景氣與我無關!有需要就隨時買」的問題本身來進行抽絲剝繭,其最大的論述依據在於因為僅擁有一間房,因此不會賣所以毫無資本利得的可能,既然沒有資本利得的機會,所以只要有剛需就隨時都可以買。

而拆解上述邏輯推演的謬誤有兩處, 一處是在「僅有一間房,所以不會賣」身上,首先光是把自己的人生際遇的話都給講滿了就相當不智,因為這世界的變局如此之劇烈,你如何就能斬釘截鐵地認為,自己的人生與家庭沒有個「萬一」呢?再者,由於台灣的都會區住宅與人口一樣,早已走入老年化的循環趨勢中,不像早期七十、八十年代的台灣,無論公寓或是大樓屋齡都不會太舊,加上台灣本身處在太平洋地震帶的斷層上,與高齡化人口無法再使用老舊公寓樓梯的必然,因此當你僅有一間房時,當時候到了你還是得乖乖「換房」。

而第二處的謬誤則出在「因為沒有資本利得,所以有購屋剛需就隨時買吧!」身上,意思是說反正又沒要賣,何必理會成本高低呢?既然不用理會購買成本高低了,那就隨時有需要就直接去買就是了。拆解完上述的內容你應該能感受到問題出在哪邊了吧!首先是這句把「沒有要賣房」與「購屋成本的高低無關」綁在一起,因此大家可以試想一個畫面,如果有兩間相鄰在一起的房子,位置相同,坪數大小相同,屋齡也一樣,內裝格局都相似,只是一間要賣一千萬,而另一間只要七百萬,同樣的你日後都沒有打算拿來賣掉,請問你會買哪一間呢?廢話!當然是七百萬那一間呢!!為甚麼呢?因為同樣是買一間房,前後差距少支付了「三百萬」的成本啊!!而這才是真相!!

再者就是「不用理會購買成本高低」與「只要有剛需就可以隨時買房」的無縫接軌;倘若你能去深究這其中背後的原因,起源於台灣早期房地產的交易仍屬於黑箱運作,無法像今日有實價登錄的交易訊息可以參考,當老百姓能參考的資訊相當有限時,因此也只能鼓勵隨時買房,若從這樣的角度來觀察只能稱為叫"便宜行事"。但是由於時空背景的不同,實價登錄已從2012年運行至今,房地產的潘朵拉盒子早已被開啟,再加上這些年大數據科技的應用突飛猛進,交易市場上的風吹草動都逃離不開大數據的真憑實據之中,因此提醒你別還停留在過往”便宜行事”之中,除非你真的認為「有錢就是任性」喔!

買房時該如何兼顧持有價值

那更好的做法是甚麼?回應上述的兩處謬誤,你能夠明白在這個世代你想要買房來安身立命,比起多數人起來你更得要懂得「未雨綢繆」。而這包括你在買房時就得要「未雨綢繆」持有過程到未來要換房的盤算,譬如房子太老了會不會不好脫手、資產會不會縮水嚴重或是賣掉之後換不起新房子的窘境。再者你必須對「換屋」與「買房」的時機懂得「未雨綢繆」而預做準備,而接下來這一段我們先來深入聊聊,如何透過大數據來執行「未雨綢繆」以兼顧房子長期持有價值與未來換屋的盤算。

我曾在一篇女性專欄中曾談到國人購屋「喜新厭舊」的習性,會害自己付出不低的代價(女人迷錢錢與它的產地｜真正合理房價的一手報導，購屋三守則，買房不著急),但是台灣都會區房子多數過於老舊卻也是個不爭的事實,因此想在這個世代購買房子最困難之處,便是一邊要面對新房子背後的建商們,虎視眈眈的想讓你手上的貨幣購買能力持續縮水下去,而另外一邊則是你永遠會疑慮著,若購買眼前垂垂老矣的老房子,這間房子到底還能與你相處多少呢?相信你在購買這間房子的當下已經浮現出一個相當清晰的目標,那就是如何讓這間房子可以在自己居住持有最長的時間之下,而不失去其該有的資產價值。

同時這個目標另一層涵義也代表著人生無不散的宴席,更何況是房子呢!所以總有曲終人散的時候,只是當把它再嫁出去的時候,千萬不要搞到人老珠黃被人嫌棄,而且還得要風風光光的嫁出去才是,而買房神探在這邊就能發揮出這樣的功能。

鎖定優勢的具體作法

首先你得先鎖定,你所要找的房子在屋齡上必須得有些”領先的優勢”,也就是比起目前舊房子的交易主流至少要”年輕”平均15歲左右(指的是年輕15年以內的優勢),同時還得注意你與舊房子交易主流之間至少有10年以內屋齡的「防火牆」,因此在這一塊的供給是中空且毫無對手的,假設以屋齡25年為某區域的舊房交易主流,而你所鎖定的房子屋齡約為10年附近,但是你得確定11~20年屋齡的房子原本在市場上就交易供應不足,而透過上述的樣板來進行過濾,你就能藉此分辨哪些區域的房子值得你長期持有,上述這些你都可以在買房神探身上看出來。

案例A區為較具備領先優勢的參考範本(圖片來源:買房神探)

案例B區看得出來市場還一窩蜂買新房子(圖片來源:買房神探)

聰明的你應該能發現到上面所應用的,其實就是利用到房子本身不同開發時程的時間差,只要能抓出時間差既有的事實就能為你區隔出極佳的差異化優勢,當房子找出適合購買的位置與屋齡時,接下來你得要關注該買多少目標單價才算合適,否則就會像跟建商買全新的預售屋或新成屋一般,雖然也擁有長期持有的屋齡優勢,但是過高的持有成本反而影響了資產價值本身,因為多數的資本利得早已經在你買房子的當下全交給了建商了。

案例C區的均值回歸線(虛線)即可成為你長期持有合理單價的目標(圖片來源:買房神探)

因此我們透過在金融學中有一重要的概念稱之為「均值回歸」,指的是一項資產的價格會隨著時間推演而趨向”平均價格”,因此我們可以藉由這樣的概念,來為一間房子模擬在不同屋齡下該有的”平均價格”走勢,並藉此趨勢線作為依據,當特定屋齡的房價在該趨勢線之上時,表示單價取得過高你要特別小心,反之當特定屋齡的房價在該趨勢線之下時,那就表示你該好好把握的機會了!

只是上述這套做法必須將「正確的交易時間」給設定對才能全面有效。還記的我在(你與合理房價的真實距離)一文中曾提到“在不對勁的時空背景下,即使有交易產生依舊是”不對勁”這一句,因此當你把不對勁的時空背景下的房價輸入在其中,如何能要求大數據能幫你跑出一個合理的「均值回歸」趨勢線呢?因此你可以透過買房神探進行每一季較為細緻的觀察,排除量價較為不對勁的互動關係之後,自然就能匡列出正確的交易時間作為參考了。