最近啦可一先生常常在Mobile01關注到,有不少購屋者或關心房市的民眾對土城地區的有著多空論戰,當然在土城地區由於有了「暫緩重劃區」的經營開發,也讓更多人去關注這個地方的後續發展。
由於看多 或是看空的人都各自有一套自己認定的立論基礎,也因此常常我們看這類的多空論戰常常只能各自解讀,很少有一套較為客觀的參考依據,因此啦可一先生試著透過《買房神探》,這套AI大數據透過統計過後的圖表,來讓大家用不同的視野來觀察土城地區的全貌,並提供給大家作為購屋決策的參考依據。
首先各位看到的是,新北市各個行政區域,從2012到2018年各自的交易量,觀察 透過土城區的交易數12390與其他行政區域的比較,這可以幫助先我們大致上能夠知道土城的整體「交易量位階」約在哪個地方。
第二張圖是針對土城區的「建物型態」來進行交易量的分類，透過這張”累計長條圖”我們大致上可以更為清楚,土城地區住宅大樓、公寓或是華廈,彼此之間 的交易關係為如何( 譬如:公寓的交易量僅佔住宅大樓的62%)。
倘若再搭配第三張”時間分佈折線圖”,我們可以更清楚土城區”公寓”的交易量相對的很穩定,而”住宅大樓”這些年有漸長的趨勢。
然而上述的觀察是以”建物型態”的角度來看,倘若以「屋齡」的交易量來進行觀察,也就是第四章以及第五張圖,我們則可以看到一些趨勢上的變化,譬如11到20年屋齡雖是主力的交易量,但卻逐年的下滑,反觀屋齡1到5年以及21到30年 的交易量,這些年來都有逐步上揚的趨勢,而這些情報對於我們在決策考量上,以及如何購買時都能夠發揮非常大的助益。
還有一點,我們可以透過對土城地區的「總價帶」來進行交易觀察,更能夠清楚知道多數人購買土城地區時,他們訂購的主力總價是落在哪裡,也就是第六張圖與第七張圖,藉此我們可以更加的清楚土城地區購買的主力,仍然在首購501到1000萬為主，而且從”時間分佈圖”上可以清楚看到他的交易穩定度。
因此從這樣的示範過程裡,我們就能夠對整體的土城地區有一個相對客觀的交易輪廓,當然每個人各自的主觀與喜愛偏好均有不同,但有了這些客觀的數據圖表, 能讓更多人有一個更為客觀的評判基準,而不會只是盲目的到處聽人講,而沒有評估的依據,當然”買房神探”的評估模式,其實不僅僅只是如此,我們在下個階段可以再更深入針對土城地區的「住宅大樓」做進一步的剖析喔!下次見!!
【重點整理與回顧】:
- 透過交易量的位階比較,我們可初步清楚土城的交易量只能算”中段班”。
- 以建物型態來論，土城公寓產品交易量穩定,住宅大樓產品則穩步上揚， 彼此關係約為6比10 。
- 從屋齡來看,則要特別關注 11到20年屋齡為何下滑的原因，反而21至30年屋齡卻持續穩定增長?(不合邏輯)而這些與1到5年新房子的交易量增長有無間接的關聯(建議可從《初期供給》做進一步觀察)。
- 土城的總價交易量主力停留在 501到1000萬之間，仍得小心注意若脫離該主力區域太遠,容易造成該產品後續接手者嚴重數量下滑的可能性。
留言列表
