啦可一先生

2021年終將要結束了,對於這整個年度台灣房市的發展,不知你是否也與多數人迷惘的心境很相似呢? 我能理解房子這檔子事,與你當下的需求有較密切的關係,這也是多數人所認知的。當我沒有想要買房子的時候或是當我已經擁有一間房子的時候,表面上看來房價被哄擡得多高，跟我一點關係都沒有!但事實真的是如此嗎？這對一般的民衆都不會受到影響嗎？其實不然,只是這樣子的影響都是潛藏在裡面,像是溫水煮青蛙一樣。

前段時間由於手上的手機用了許久,想看看最近的手機行情是否有一些特惠的方案,來添購一下行頭,但發現最近的手機價格都相當昂貴,動不動都要兩三萬,而一萬元左右只能稱為平價款的樣式,而且樣式少的可憐,因此我們就會自動的自我「延後消費」,畢竟手機還沒壞掉因此就不需要亂花錢。

但是倘若你看到「萬元有找iPhone SE3將問世 價格直直落！會吸引安卓用戶跳槽？」類似這樣的新聞時,你就會有不一樣的感受,才不到一萬元就可以擁有iphone的手機,雖然手裡頭的手機仍可以用,但對自己好一些也是天經地義啊!只要新機一上市,頭也不回的就將訂單按鈕給按下去了。

大膽預測2022年房市總體交易量呈現衰退

因此越是面對高單價的商品,就更容易觸動人類最根本的內在心理,與現代認知心理學所闡述的觀點相近(以2011年丹尼爾·卡尼曼的「快思慢想」作為代表),尤其是當我們即將要在2022面對著「全世界通膨」的必然時,房子與手機之間的瞬間選擇必然更是等號,差別只是標的物的不同而已。

大家好!!我是啦可一,若你是初次來到我的部落格,我會很貼心的爲你整理了幾篇我覺得還蠻合適的文章,很適合真正有心想購屋的你來去閱讀。

而我這些文章的層面涵蓋的大綱如下:

➡️如何應對這個世代你該有的購屋態度與心理素質。

➡️目前我們身處趨勢環境的新聞整理。

➡️Mobil01素人高手當中值得經驗取經的精采節錄。

如果在過去那一套「自用買房,不景氣與我無關!有需要就隨時買」的論點失靈,相信多數人會想知道,那更好的做法是甚麼?原因何在?要該怎麼做呢?

目錄

拆解自住買房的兩大謬誤

買房時該如何兼顧持有價值

鎖定優勢的具體作法

回想一下你過往在買房子找房的過程中,有否一種關關難過卻得關關過的感受(搞定了這個問題,下一個問題卻接踵而至),而這一次我們來聊聊買房該如何過"合理房價"這一關?

目錄

何謂合理房價呢?

如何分辨「合理單價」與「激情單價」呢?

找尋「合理房價」的真正做法

你曾經有過看房找房並打算計畫要買房的經驗嗎?回想一下,當買房的念頭一下時給你的第一印象會是甚麼?

目錄:

#用預算來購屋的起源

#用預算來買房的痛點與因應對策

#過去的交易資料爲何含金量高？

從手上的「智慧型手機」相信你應該能夠感受到我們目前正處在一個資訊取得的便利與數量龐大超乎想象的世界中。緊接着5G時代的來臨,必定會強化人們對網絡的依賴到無法割捨。而日後無論是AI或是機器人的成熟化,都只是使用網路介面上的差別而已,在本質上其實並無差別。

然而身處於這段過渡時期,你我勢必會遇到一個難以避開的大難題,就是

「令人難以喘息的龐大資訊量」與「同溫層的偏頗效應」的交錯堆疊

無法負擔的資訊量

以住宅房屋為例,以前被視為獨家珍寶的售屋或是交易的個別資訊,如今手機一滑龐大的資訊量隨之而來,初時感覺很方便,但伴隨而來的便是無法負擔的腦容量。

其實很多不同的場景中,我們都會提醒每位購屋者,買一間房子不能僅僅只是「建案社區之間的比較」。也就是說建案本身的產品規格、規劃這些雖然很重要,但是比較的視野一定要能夠再拉高一些層級。唯有如此你才能夠看得到原本你所看不到的地方。

比如我們以中和遠雄左岸爲例好了,如果你拿遠雄casa與錸麗做比較,相信你能夠比較的空間相對的非常有限。不外乎僅僅只是產品與規劃上的差異而已。畢竟地段環境上的差異不大,由於相對的距離很靠近,因此也只能停留在個人主觀的喜好程度上而已。

然而若你拿遠雄左岸的casa與江翠北側的村泉上上禮來比較(補充一下,這些建案只是拿來舉例而已沒有其他的連想,大家別想太多。)相信大家就會覺得很困擾的,畢竟地點差異很大,一個在中和一個在板橋,一個是新成屋一個還是預售,周邊的重劃的成熟度也差別很大,一邊開發成熟度已經接近九成，另外一邊才起步沒多久。總之這些多元的變數的比較,其實很難讓一般的購屋者相當有理性的去區分。

但是如果從「中和遠雄左岸好...還是板橋江翠北好?」的層級來下手呢？我想上述的這些很根本的問題應該就能夠迎刃而解了

其實以目前網絡上所搜尋的建案比較內容來看,多數都是一些網紅部落客以個別建案的相關資訊爲基礎,補充給網友提供較爲個人觀點與看法,雖然有時會涉及到比較,但也僅僅止於點跟點之間的個案比較爲主。

在過去，多數人習慣用取得的價格成本高低,作爲自己購屋競爭優勢的重要參考指標。但時光走到今日此時,想取得價格成本的優勢,相形之下變得困難許多

太過於簡化的購屋思維,反而深受其害

確實多數人都太過於依賴較爲簡化以及慣性的購屋思維,譬如過於重視親臨現場的感受,這包括太聚焦在產品本身身上。當然最後也只能依賴取得價格成本的高低,來作爲自己最後能否購買的依據。(當然我得先補充一下。免得你又誤會了!其實上述這些都非常的重要。只是光靠這些依舊是不夠的。)

爲何我會這樣說呢？有經驗的購屋者應該就會清楚,就算兩個新成屋建案就在隔壁,但多數伯仲之間的產品規劃與品味接近的大樓設計,反而讓人難以辨別孰優孰劣。最終依舊只能在坪數預算的適合度上，以及室內空間的多寡上打轉。

然而「你有張良計，我有過橋梯。」是目前購屋買賣方心情的最佳寫照。因此我們會發現建商們很有默契的將公設比控管在34%附近,而這也表示你能在空間上打轉的機會,只能更限縮在柱位尺寸的多少與動線走道虛坪的關係身上。

在過去我們決定這間房子該買還是不該買,多數會靠腳去走出來。

也就是當你看的越多房子的時候,5間、10間、50間、100間的房子自然能夠淬鍊出你獨特的看房心法出來。也因爲在這個過程裏面,你不僅僅只是在看房子,同時在過程當中,也與無數的人交流了彼此的看法,而讓你有所收穫與成長。

然而時光推演到今日此時,由於科技工具的發達以及網絡的進步,讓我們比過去擁有了更多的資訊可以做挑選。但也由於市場上有著過多的資訊與聲音也讓我們越加的不容易去判斷各類信息的真僞。

再加上房價上漲的幅度與實際購買的能力明顯的脫鉤。少子化人口的結構改變搭配着中古屋老化問題嚴重,以及各地無論是重劃區或是日後的都更都開始如火如荼的推出新建案！(關於這一點,我的這一篇你可以參考   

買房專家常說的這三句話,聽聽就好可別照單全收喔!(上)    )

「因爲房子對一個人一生而言是一筆相當大筆的金額投資，而且是個很貴的產品。同時購屋者多數都可能都會向銀行借了不少錢,所以應該更重視風險更甚於報酬。」這是張金鶚教授在他最近的新書「住房自由的人生」所論述的價值觀。

然而購買一間房子該怎麼去重視風險的存在呢?該從何處去下手?相信這樣的議題是多數人更想要進一步關注的。而一間房子的風險對於啦可一先生而言,最關鍵的地方就是認同人數的多寡,簡單的說就是你必須了解集體價值觀認同在何處。比方說在中永和地區，面臨四號公園的住宅價值遠遠勝過一般的住宅。反而在文山區小型公園到處林立,公園旁住宅的認同度與一般住宅便相較不大,而風險就存在於這樣的人數認同的多寡之間。當認同的人數多,資產價值較容易受到保障,風險可以因此而降低。反觀若認同的人數過少,相形之下產品就會變得較爲冷門,同時轉手出售更為不易,風險自然就上升。這個道理與背後的邏輯就是如此的簡單。

「請問若我選擇了中永和地區面臨四號公園的房子,是否就表示我已經規避了風險呢?」,而我的回答是「不盡然!!」。雖然你買的是多數人認同的產品,但這個產品觀點倘若已經成爲顯性的狀態。也就是多數人都已經知道了,因此你的取得成本就會升高到自動去降低原本認同該條件的人數,而這就是開放市場的均衡機制。

因此只要你能夠找到認同人數相對較多的地方,同時取得成本也沒有走鐘掉,自然你的購屋風險是非常低的。然而什麼樣的地段環境類型是認同人數相對較多的地方呢?是公園?是學校?還是另有其他呢？而啦可一先生的看法正是「捷運站」。畢竟捷運站原本位置的規劃就朝向人多,且生活機能密度較高的地方來規劃。同時也因站體數量逐步的提升不易受壟斷,相較於公園、學校更具參考價值。

接著讓我們用買房神探來示範,如何在各捷運站之間評估你購買房子所存在的風險吧!!

常常在媒體頻道上看到許多專家學者們,套用個人當時(也就是上一年代)成功的購屋思維來推薦民眾買房!!但小心「成也蕭何,敗也蕭何。」

但究竟什麼是「上一年代的購屋主流價值觀」呢?當然我們可以透過過去的時空背景去觀察,你就會清楚爲何這樣的思維能在上個世代成功。

(圖／翻攝爆料公社)

時空背景不同,結果也不同

沒有錯!!這是一位網友所提供在30年前的房價廣告。相信大家應該能夠看出一些端倪出來。只要在那個年代,你縱使是咬著牙去買一間房子,再將時空快速往後移動到三十年之後的今天。相信你會感謝當時的你很英明的決定,因爲這個決定從現在的貨幣價值來看，已經讓你晉升成爲擁有千萬資產的人,也因此讓不少人受惠於此而轉換出一套自身成功的購屋經驗哲學出來。而這些觀點我們也可以在一些房地產論壇頻道上,從一些專家的嘴中感受得到。不外乎這些購屋思維

「 工欲善其事，必先利其器」,多數購屋者都相當的清楚,當你在購買房子前妥善的做功課,是可以讓你避開踩到地雷的制勝法寶,

但是「知道不見得能夠做得到」,雖然目前的網絡資訊相當的普及,同時591以及各家房仲的資訊平臺都能夠查詢得到各式各樣的物件,還有內政部的實價登錄也能夠查詢各類的交易單價。但爲什麼還是有這麼多的購屋消費者仍被五花八門的資訊搞得自己依舊昏頭轉向的呢?那就由啦可一先生來爲你整理,一般常見買房做功課所遭遇到的問題吧!!同時透過買房神探這款買房工具來示範協助如何解決。

常見買房做功課的問題如下:

一. 常常無法判斷某一特定區域,多數人所認同的產品以及他們普遍認定的價值會在哪裏？

買房做功課首要的任務就是要先確定一個「基準值」 。有了這個基準值，就能夠讓我們可以作爲參考的依據以及標準。而這個基準值除了我們普遍所認識的單價範圍之外,其實還包含了該地區主要的交易產品特徵是什麼？而你所關注的產品是否與這個主要產品特徵太遠,而產生有行無市的問題?這些都是我們初期買房做功課需要特別注意的重點。接着我們示範買房神探如何去解決這樣的問題？