2021年終將要結束了,對於這整個年度台灣房市的發展,不知你是否也與多數人迷惘的心境很相似呢? 我能理解房子這檔子事,與你當下的需求有較密切的關係,這也是多數人所認知的。當我沒有想要買房子的時候或是當我已經擁有一間房子的時候,表面上看來房價被哄擡得多高，跟我一點關係都沒有!但事實真的是如此嗎？這對一般的民衆都不會受到影響嗎？其實不然,只是這樣子的影響都是潛藏在裡面,像是溫水煮青蛙一樣。
前段時間由於手上的手機用了許久,想看看最近的手機行情是否有一些特惠的方案,來添購一下行頭,但發現最近的手機價格都相當昂貴,動不動都要兩三萬,而一萬元左右只能稱為平價款的樣式,而且樣式少的可憐,因此我們就會自動的自我「延後消費」,畢竟手機還沒壞掉因此就不需要亂花錢。
但是倘若你看到「萬元有找iPhone SE3將問世 價格直直落！會吸引安卓用戶跳槽？」類似這樣的新聞時,你就會有不一樣的感受,才不到一萬元就可以擁有iphone的手機,雖然手裡頭的手機仍可以用,但對自己好一些也是天經地義啊!只要新機一上市,頭也不回的就將訂單按鈕給按下去了。
大膽預測2022年房市總體交易量呈現衰退
因此越是面對高單價的商品,就更容易觸動人類最根本的內在心理,與現代認知心理學所闡述的觀點相近(以2011年丹尼爾·卡尼曼的「快思慢想」作為代表),尤其是當我們即將要在2022面對著「全世界通膨」的必然時,房子與手機之間的瞬間選擇必然更是等號,差別只是標的物的不同而已。
所以在2022的台灣房市所要面對的勢必就是單價上漲與交易量下滑之戰,而換一個角度的觀察點就是”消費延後”與”替代選擇”的全新挑戰。
”消費延後”在剛剛的手機故事中已經敘述過,至於”替代選擇”則是早在2021年q3~q4已經發生的進行式,情節很類似購車的心境,當新車價格過於昂貴時,卻又要因應當下的需求,因此選購二手車作為另類的選擇,因此我們可以看到在2021有不少地區尤其是在q3~q4這一波漲勢之下,雖然市場傳來不少新成屋建案秒殺的消息,但多數都是曇花一現,反觀許多區域的交易結果反而呈現著「有行無市」的窘狀,反而把消費者推到二手屋市場中。
這對擁有新成屋供給絕對控制權的建商與代銷而言,到底是繼續握著「通膨」這張牌賺取最高獲利為目標,還是要冒著房子日後”乏人問津”的風險抉擇,對於2022年來說絕對是一場大挑戰。
但我認為最弱勢的還是多數的購屋族群,雖然”消費延後”與”替代選擇”可以成為選項,但是由於先天條件不足與資訊取得落後之下,再加上房地產媒體長期在不平衡的對價關係中發展,導致一面倒的為建商與代銷服務,而只剩少數學者的聲音,對於多數購屋者的幫助實為有限。因此我們可以從2021年的統計數據中看到多數的購屋族群最弱的地方,仍是在對價格的判斷力與相對產品的選擇能力上仍有許多要進步的空間。
大膽預測房屋的買方市場即將崛起
而到底該怎麼做才能因應未來局勢的發展呢?面對這麼龐大的課題,相信任何人給你的答案都只能是引鳩止渴而已,因此我會建議你將問題切割開來看, 一個一個來解決才是正途,但如果你問我自己會如何因應時,我的回答是首先對於價格的判斷上,我不會只是像多數人一般默默的只是”等待”,而是更為積極的去”溝通對方不會想賣的價格”,但絕對不是”對方表面上不想賣的價格”,請注意這不是胡亂的殺價,但重點得必須是”這房子真的是很值得你去溝通的!”,因此切記別再這麼乖或是這麼溫馴的盲目相信或聽從賣方貪心、想碰運氣的開價喔!
而另一塊有關產品的選擇能力為何重要呢?
只是最困難的並不是出價,而是該如何去從價格中拿捏那一把尺的準頭,因為你所面對的無論是房仲或是建商與代銷業者,你所講出來的每一句話,除非遇到菜鳥否則一聽就知道你所認知的程度到哪裡,一不小心常常因此而被貼標籤,如果這個時候像美國一樣,有個代理經紀代你發聲也為敏感的話題留下緩衝的空間作為協商的基礎,而不是現在這種房仲、代銷表面上兩邊經紀,實則心知肚明偏向一方的作法差距極大。
總結上述的環節,雖然要讓台灣的房市交易走向買賣雙方均衡發展的局面,以近程來看著實不易,但將問題拆開來看, 購屋者如何自我提升平日對市場觀察的敏銳度與素養,以及如何在過去舊有買賣雙方的對價關係之上,鼓勵逐步改良的買方代理經紀業者的可能,而不是只會怨天尤人毫無作為。
「上天永遠會眷顧給有準備的人」,試想房仲業在過去20年前也只是給人”牽猴仔”的印象,可是時至今日卻已經上市上櫃成為大型企業,這也代表著時代在改變人們的需求也跟著在進化,因此我們深信房地產的交易內容會在這不足的缺口上再次進化,但這次的進化並非只是科技或是工具上的提升,反而是弱勢買方市場結構的反撲,而讓整個市場在下一個十年走向重新均衡的新局面,面對這場變局的出場你準備好迎接這全新的”買方控場的年代”了嗎?
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作者簡介: 願景倡議民眾保護自身的購屋權益,善用大數據科技買房做功課,與時俱進落實人生不同階段理想。
【買房神探】專欄作家
【關鍵評論】房產作者
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