在過去，多數人習慣用取得的價格成本高低,作爲自己購屋競爭優勢的重要參考指標。但時光走到今日此時,想取得價格成本的優勢,相形之下變得困難許多
太過於簡化的購屋思維,反而深受其害
確實多數人都太過於依賴較爲簡化以及慣性的購屋思維,譬如過於重視親臨現場的感受,這包括太聚焦在產品本身身上。當然最後也只能依賴取得價格成本的高低,來作爲自己最後能否購買的依據。(當然我得先補充一下。免得你又誤會了!其實上述這些都非常的重要。只是光靠這些依舊是不夠的。)
爲何我會這樣說呢？有經驗的購屋者應該就會清楚,就算兩個新成屋建案就在隔壁,但多數伯仲之間的產品規劃與品味接近的大樓設計,反而讓人難以辨別孰優孰劣。最終依舊只能在坪數預算的適合度上，以及室內空間的多寡上打轉。
然而「你有張良計，我有過橋梯。」是目前購屋買賣方心情的最佳寫照。因此我們會發現建商們很有默契的將公設比控管在34%附近,而這也表示你能在空間上打轉的機會,只能更限縮在柱位尺寸的多少與動線走道虛坪的關係身上。
同時由於賣方纔是主場優勢,因此多數的購屋者其實取得價格優勢的能力都是非常不足的,而這樣的結果通常都是被迫接受或者是選擇放棄這兩項,而選擇放棄久了之後,也因爲疲累了後還是被迫接受,而這就是目前所看到比較普遍的購屋循環。
而上述的過程歸咎其原因,在於我們忽略了房地產的本質，其實是不容易做比較的,更進一步說其實是比較的元素相當的多,而讓多數的購屋者只能內化而憑感覺去做決定。然而我們只能選擇這一步去走嗎？其實不見然….
因爲「只見樹不見林」的購屋思維,就如同上面所敘述的,日後你會發現路會越走越窄。還不如讓你的購屋思維朝著「先見林再見樹」的方向發展來得更加的健全,只是這該怎麼做才能夠落實呢？
原來一間房子的「屋齡」可以這樣用
除了我在前一篇文章有介紹不同地區有其特殊的總價市場特徵之外( 【買房注意事項】看得懂數據讓你的人生差很大 )。這次的主題就落在「屋齡」身上。一間房子的屋齡對於多數的購屋者而言,都會比較狹隘的認爲儘量越新越好,畢竟「新」代表着可以居住更長久的時間,而且「新」也代表着比較好的居住生活品質,因此新的東西也代表著要支付比較高的成本。
然而新的房子的支付成本高到一定的臨界值,購屋民衆就會進一步考量兩個問題,一個是房子未來可能的保值性,另外一個則是這棟房子在地的競爭力。而兩個點其實都可以透過屋齡的觀察來做進一步確認。
試想每個人都希望清楚自己買的這間房子，未來住了十來年之後他可能的價值仍有多少。但是老實說,這樣的評估方式相當的不容易,姑且不以一間房子的角度來觀察，而是以社區的型態來看其實就非常的困難了。畢竟要從每個社區的坐落位置所影響到對多數人的認知觀感,以及整個社區內在的管理運作與戶數規模等因素,其實都會影響到未來你持有這間房子的價值性。
但是只要我們將考量的範圍再打開一些,透過多數人在特定區域持有不同階段房子的屋齡,同時以雙方願意彼此買賣的角度來去做觀察。相信透過這樣的模擬觀察,還是會讓大家找出明顯的端倪出來的。接著我們就透過簡單案例來爲大家示範
假設我們現在要評估板橋地區在江子翠捷運站附近2公里以內的住宅,多數人可以接受的合理單價區間約在什麼地方時,首先建議你可以先從該區域的公寓住宅屋齡走勢來進行觀察。
這張圖的橫座標所表達的就是該區域公寓各類屋齡的交易狀態分佈。而在其中有一個要領,就是必須找到相對交易量高的或是連續分佈較廣的屋齡數據才更具有參考的價值。(因此以公寓為例,紅線框住的屋齡33年到42年是一個相對不錯的參考區間。)
因此我們可以從過程中知道多數人對於江子翠捷運站周邊的公寓住宅的認同度是高的,可以從屋齡分布的這兩波追價的幅度清楚看到,多數人認定的單價落在34萬到38萬之間。有了這樣的基礎我們再進一步來觀察住宅大樓的交易分佈情況。
從住宅大樓的這張屋齡分布走勢圖中,我們可以清楚的看到該區整體住宅大樓單價的下限約在44萬附近,單價上限則隨着屋齡的漸長從每坪58萬消退到52萬附近。
因此我們就可以在該區的公寓以及住宅大樓之間建立出一個比例架構,也可以藉此比例架構在不同的捷運站之間，甚至是整個板橋來進行單價比例架構之間的比對。
而這樣這樣做最大的好處，就在於藉由這樣屋齡架構在單價上的比對,一次解決了我們在持有該房子期間，對於保值可能性上更為實務與具體上推估,同時也爲我們在價格取得的參考上提出了更切實際的看法。
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